Bauabnahme mit Mängeln - Häufige Fehler bei der Bauabnahme

Die Bauabnahme gehört zu den wichtigsten Terminen für Bauherren. Werden Mängel bei der Bauabnahme festgestellt, müssen diese vom Bauunternehmen behoben werden. Doch viele Bauherren kennen die meisten Fehler nicht. Wie man eine Bauabnahme mit Mängeln vermeiden kann und was zu tun ist, wenn doch Mängel auftreten, verraten wir in diesem Ratgeber.

Mit der Bauabnahme endet die Bauzeit, auch deshalb kann für viele Bauherren die Abnahme des Hauses nicht schnell genug kommen. Doch häufig wird eine Bauabnahme mit Mängeln durchgeführt, die von den Bauherren meist übersehen werden. Der Grund ist in erster Linie fehlendes Fachwissen, weshalb das böse Erwachen oft erst einigen Wochen, Monate oder teilweise auch Jahre später kommt. Wer bei der Bauabnahme mit Mängeln und Fehlern seitens der Baufirma zu kämpfen hatte, wird sich wünschen, professionelle Hilfe gehabt zu haben. Deshalb empfiehlt es sich bereits vor Baubeginn, einen Gutachter oder Bausachverständigen zu beauftragen, den Hausbau zu begleiten.

Vier Typen der Bauabnahme

Es gibt vier Typen von Bauabnahmen, von denen allerdings nur eine Abnahme für die Bauherren wirklich relevant ist. Dabei handelt es sich um die rechtsgeschäftliche Abnahme. Dabei erklärt der Bauherr, dass er mit dem Resultat (dem Haus) zufrieden ist - selbst wenn unwesentliche Mängel vorliegen, die im Nachhinein entfernt werden können. Eine Verweigerung ist nur möglich, wenn die Abnahme mit wesentlichen Mängeln verbunden ist.

Darüber hinaus gibt es die technische Abnahme für Bauwerke. Dabei führt de Bauherr oder ein Gutachter eine örtliche Begehung des Hauses durch und kontrolliert die bereits fertiggestellten oder in Arbeit befindlichen Gewerke auf Mängel. Sollten bei der technischen Abnahme Mängel auftreten, sind diese schriftlich festzuhalten und der Bauleitung zu übergeben, damit sie behoben werden können. Demgegenüber steht die reine Besichtigung der Baustelle, die keinen rechtlichen Wert hat und lediglich dem Bauherren dient, sich ein Bild vom Baufortschritt zu verschaffen. Schließlich gibt es noch die behördliche Abnahme, die für private Bauherren meist irrelevant ist. Dabei wird ein Mitarbeiter der Baubehörde auf die Baustelle geschickt, ob die zugrunde liegenden Bauvorschriften eingehalten wurden.

Mängel bei der Bauabnahme: Darauf sollte man achten

Bei der Bauabnahme mit Mängeln ist zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln zu unterscheiden. So kann eine Bauabnahme seitens des Bauherren nur abgelehnt werden, wenn ein wesentlicher Baumangel vorliegt. Bei einer Bauabnahme liegt ein wesentlicher Mangel vor, wenn das Haus bedeutsam von den vereinbarten Vorgaben abweicht, also bspw. in den Dimensionen zu groß oder zu klein ist, einen falschen Dachaufbau aufweist oder energetische Richtlinien nicht erfüllt. Darüber hinaus liegt ein wesentlicher Mangel vor, wenn das Haus nicht bestimmungsgemäß genutzt werden kann - etwa weil der vereinbarte Keller oder die Toilette fehlt, die Anschlüsse an die Versorgungsmedien wie Gas, Wasser oder Strom noch nicht bereitgestellt sind oder weil die Wände noch zu feucht sind, weshalb nicht gefliest oder die Küche eingebaut werden kann.

Neben den technischen Mängeln bei einer Bauabnahme können auch rechtliche Mängel vorliegen. Dies ist der Fall, wenn gegen die Auflagen in der Baugenehmigung verstoßen wurde, z.B. weil das Haus zu hoch oder in seiner Grundfläche zu groß ist. Werden insbesondere die technischen Mängel bei der Bauabnahme nicht erkannt und erfasst, hat nachher meist der Bauherr das Nachsehen und muss nachweisen, dass der Mangel bereits zum Zeitpunkt der Bauabnahme bestand.

Häufige Mängel bei der Bauabnahme

Die Liste von möglichen Mängeln bei der Bauabnahme ist lang. In erster Linie sind Mängel der Unwissenheit der Bauherren geschuldet. So werden teilweise bekannte Mängel nicht im Protokoll festgehalten, weil bereits im Vorfeld darüber gesprochen wurde und man bei der Bauabnahme der Meinung ist, diese Mängel nicht erneut festhalten zu müssen. Fest steht: Vorherige Informationen sind jedoch unwichtig. Wichtig ist, welche Mängel bei der Bauabnahme festgestellt wurden. Diese müssen dann vom Bauunternehmen beseitigt werden, insofern sie berechtigt sind. Zu den Mängeln im Rahmen der Bauabnahme gehören auch ausstehende Arbeiten, etwa fehlende Türen.

Auch wissen viele Bauherren nicht, dass Mängel auch dann protokolliert werden müssen, wenn die Baufirma den Mangel nicht anerkennt. In diesem Fall ist die abweichende Meinung der Hausbaufirma im Abnahmeprotokoll festzuhalten. Ein weiteres Problem ist das Übersehen von Mängeln bei der Bauabnahme, das vor allem Bauherren unterläuft, die keine professionelle Unterstützung durch einen Gutachter haben. Dadurch gehen viele Fehler bei der Abnahme unter und anschließend müssen sie vom Bauherren selbst behoben werden. 

Ist ein Gutachter bei der Bauabnahme vor Ort, diskutieren viele Bauleiter und Hausbaufirmen meist weniger und zeigen sich kompromissbereiter, was das Entfernen von Mängeln angeht. Insbesondere Themen wie Luftdichtigkeit, das Einhalten von Baumaßen, der korrekte Einbau von Fenstern und Türen sowie eine anständige Wärmedämmung können von unbedarften Bauherren bei der Bauabnahme meist nicht kontrolliert werden und stellen sich meist erst später als Mangel heraus.

Bauabnahme mit Mängel: Abschlussrate einbehalten

Werden bei der Bauabnahme Mängel festgestellt, sollte der Bauherr die Abschlussrate für das Haus einbehalten, bis alle Mängel beseitigt sind. Dies hat zwei Gründe. Einerseits ist die Baufirma bemüht, die Mängel möglichst zeitnah abzustellen, damit die letzte Auszahlung veranlasst wird und andererseits ist der Bauherr auf der sicheren Seite, wenn die Baufirma nach der Bauabnahme, aber vor Abstellen der Mängel insolvent geht. Wenn das passiert, bleiben Bauherren meist auf den Kosten sitzen. Deshalb wird die Abschlussrate erst gezahlt, wenn alle in der Bauabnahme festgestellten Mängel behoben sind. Damit Mängel bei der Bauabnahme gar nicht erst vorkommen, sollte während der Bauphase ein Gutachter den Bau begleiten. Außerdem verraten wir Wissenswertes über die Kosten für einen Baugutachter.