Grundstück: Preise und Bodenrichtwerte für Grundstücke

Die Grundstück-Preise richten sich in der Regel nach dem Bodenrichtwert, der regional sehr unterschiedlich sein kann. Wie zeigen dir, wie du die Preise für ein Grundstück in deiner Nähe herausfindest und mit anderen Grundstückpreisen vergleichen kannst. Außerdem erfährst du, welche weiteren Kosten zum reinen Grundstückpreis hinzukommen können.

Bodenrichtwert als Grundlage der Preisermittlung

 In Deutschland richten sich die Preise für ein Grundstück meist nach dem sogenannten Bodenrichtwert. Dabei handelt es sich um einen durchschnittlichen Lagewert für Grundstücke in einer Region. Die Bodenrichtwerte für die einzelnen Regionen sind im deutschen Städtebaurecht verankert und ergeben sich aus den durchschnittlichen Verkaufspreisen von Grundstücken. Rechtsgrundlage ist § 196 des Baugesetzbuches, wonach auf Grundlage von erfassten Verkaufspreisen für Grundstücke der durchschnittliche Lagewert unter Berücksichtigung des Entwicklungszustands zu ermitteln ist. Somit handelt es sich beim Bodenrichtwerte zunächst um realistische Grundstück-Preise, mit denen Bauinteressenten ihren Finanzbedarf grob ermitteln können. Meist werden die Grundstück-Preise in Form der Bodenrichtwerte alle zwei Jahre zum Jahresende ermittelt und von den jeweiligen Bundesländern veröffentlicht, die Abfrage ist teilweise kostenpflichtig. 

Grundstück-Preise mittels Bodenrichtwert ermitteln

Bei der Bemessung der Grundstück-Preise spielt der Bodenrichtwert eine wichtige Rolle. Insbesondere, wenn der reine Wert des Grundstücks festgestellt werden soll und kein direkter Vergleich mit einem vergleichbaren Grundstück möglich ist. Darüber hinaus handelt es sich jedoch nur um einen Richtwert, der abhängig von Besonderheiten des Grundstücks stark vom eigentlichen Grundstückpreis abweichen kann. Preise für Grundstücke können beispielsweise gemindert werden, wenn ein großer Baumbestand vorhanden ist, der für den Bau eines Hauses verringert werden muss oder wenn Altlasten im Boden vorhanden sind, die vor dem Bau entfernt werden müssen. Auch sollte man beim Errechnen der Grundstück-Kosten die meist nötigen Erschließungskosten berücksichtigen, die abhängig vom Grundstück schnell 10.000 Euro und mehr betragen können. Der Bodenrichtwert ist also nur eine Kennzahl, die von weiteren Faktoren beeinflusst wird. Er kann somit lediglich als Anhaltspunkt dienen, um einzelne regionale Unterschiede in den Grundstückpreisen festzustellen.

Preise für Grundstücke in den Bundesländern

Die Bodenrichtwerte werden von den Bundesländern in Deutschland in der Regel alle zwei Jahre veröffentlicht. Bislang haben die einzelnen Bundesländer dafür eigene Webseiten online gestellt, ein bundesweites Portal mit den aktuellen Bodenrichtwerten ist im Rahmen der "Initiative Deutschland-Online" jedoch geplant und wird das Vergleichen von Grundstückpreisen deutlich vereinfachen. Zur Grundstücksbewertung werden in Deutschland drei verschiedene Verfahren verwendet:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Grundstückpreis anhand vorhandener Vergleichswerte ermittelt, die aus den Verkäufen von vergleichbaren Grundstücken hervorgehen. Dieses Verfahren wird insbesondere bei unbebauten Grundstücken verwendet. Dahingegen wird beim Ertragswertverfahren der Preis für das Grundstück ermittelt, indem Gebäude und Grundstück einzeln aufgrund der Erträge bewertet werden. Dieses Verfahren wird bei Mietobjekten genutzt genauso wie bei Gewerbeobjekten und Betreiberimmobilien wie Hotels. Beim Sachwertverfahren werden für die Grundstückpreise die baulichen Gegebenheiten wie Gebäude und Außenanlagen getrennt vom Bodenwert ermitteln, unter Berücksichtigung der Normalherstellungskosten. Der Wert des Grundstücks wird mittels Vergleichswertverfahren erfasst.

Preise für Grundstücke im Überblick

Die Grundstückpreise schwanken regional stark und spielen bei der Kalkulation der Hausbau-Kosten deshalb eine entscheidende Rolle. Grundsätzlich gilt: Je zentraler ein Grundstück an einer Stadt gelegen ist und je weiter südlich es liegt, desto teurer ist es. Während Grundstückpreise für Bauland in Ostdeutschland teils unter 20 Euro je Quadratmeter liegen und selbst nahe Berlin selten über 100 Euro je Quadratmeter steigen, liegen die Grundstückpreise in München bei durchschnittlich 1.200 Euro je Quadratmeter. Bei der Berechnung der Quadratmeterpreise spielt die Grundstückfläche ebenfalls eine Rolle: Je größer das Grundstück ist, desto höher sind die Grundstückpreise je Quadratmeter. Zum Vergleich: Ein Quadratmeter Grundstück kostete Anfang 2014 in Berlin rund 300 Euro und selbst Köln kommt nur auf knapp 330 Euro.

Einen Vergleich von Grundstückspreisen für deutsche Großstädte findest du in unserer Übersicht.

Baunebenkosten für ein Grundstück berücksichtigen

Neben dem reinen Grundstückpreis entstehen meist noch weitere Kosten. Eine Übersicht der häufigsten Grundstück-Kosten haben wir auf einer Übersicht zusammen gestellt und verraten, wie man die Baunebenkosten richtig kalkuliert.